急な転勤などで引っ越しをすることになった際、持ち家がある方々にとっては、何かしらの手段を取る必要があります。
例えば、一時的な転勤だとしても売りに出す方、賃貸として貸し出す方、そのまま空き家にしておく方など、さまざまです。
今回は、持ち家を賃貸として貸し出す場合について詳しく解説していきます。持ち家を賃貸に出す際のメリットとデメリット、手続きや注意点を解説しますので、ぜひ参考にしてみてください!
目次:転勤で持ち家を貸し出す場合のメリットとデメリット
まずは、持ち家を賃貸として貸し出すことでどんなメリットが生まれるのかをご紹介していきます!
◆家賃収入が得られる
持ち家を賃貸として貸し出すことで、家賃収入が得られます。持ち家がある以上は、住んでいなくても住宅ローンや固定資産税の支払いをする必要があります。賃貸に出す際はハウスクリーニング費用や清掃費用はかかるものの、毎月決まった家賃収入が得られることは大きなメリットです。
◆持ち家の管理や状態維持につながる
持ち家を賃貸として貸し出す場合、入居者が掃除や換気をしてくれるため、業者や管理会社に依頼する手間が省けます。また、その際にかかる費用も節約することができます。入居者による日常的な利用により、空き家として放置されるよりも建物や設備の劣化を防ぐことができます。
◆資産として手元に残すことができる
持ち家を売却せずに賃貸に出すことで、不動産としての資産価値を保持し、将来的な利益を見込むことができます。将来的に不動産価値が上がる可能性も考えて、長期的な視点で見ると有利です。
◆帰任後に再び持ち家に住むことができる
帰任後、または賃貸契約期間の終了後、再び自身の家に戻ることができる柔軟性があります。持ち家だからこそ、愛着のある方も多いかと思います。そういった方々にとって、再び持ち家で暮らすことができるという点が大きなメリットになります。
ここまでで、持ち家を賃貸として貸し出す際のメリットをお伝えしました。メリットがある一方で、デメリットも存在します。人それぞれ重視するポイントは異なるため、より良い決断をするためにも、以下のデメリットをしっかりと理解しておきましょう。
◆予定より早く帰任すると仮住まいが必要となる
転勤から予定より早く帰任した場合、賃貸契約がまだ終了していないと仮住まいを探す必要が出てきます。転勤期間が正確に定まっていない方や、帰任時期が前後する可能性がある方は、特に注意が必要です。
◆管理委託やハウスクリーニングなどの費用が発生する場合がある
持ち家の管理を委託する場合やハウスクリーニングが必要になる場合は、これらの費用を負担する必要があります。
◆設備等の修繕義務が生じる
賃貸中に設備や施設が故障した場合、家主として修繕義務が生じます。修繕費用だけではなく、業者と入居者との間に立って調整を行う手間も発生する場合があります。
◆空室リスクがある
入居者募集から帰任するまでの間、常に入居者がいるとは限りません。空室期間が続いてしまうと、家賃収入が得られず、固定資産税やローンの支払いが負担となる場合があります。そういったリスクも視野に入れ、より入居者が見つかりやすい環境作りを行う必要があります。
持ち家を貸し出す際、具体的な手順や準備すべきことが分からない方も多いと思います。
以下では、持ち家を貸し出すまでの流れや、貸し出す前にしておくべき準備について詳しく解説します。
しっかりと確認し、スムーズな貸し出しを実現させましょう!
⑴賃貸計画を立てる
まず最初に賃貸計画を立てます。転勤期間や戻る予定の時期、そして賃貸料の目安を検討します。
また、持ち家に置いている荷物をすべて持って出るのか、リフォームをせず現状のまま賃貸として貸し出すのかなど、多くの課題を事前に決めておく必要があります。
・転勤期間の確認:どれくらいの期間、家を空けるのかを明確にします。戻る時期が不明確な場合は、柔軟な契約形態を考慮することが重要です。
・賃貸料の目安設定:周辺地域の相場を調査し、大まかな目安となる賃貸料を設定します。あらかじめ賃貸料の目安を確認しておくことで、管理会社との話し合いもスムーズに行うことができます。
・荷物の整理:家具や家電、個人の荷物をどうするか、決めておく必要があります。すべて持ち出すのか、一部を残すのかを考え、必要に応じてトランクルームの利用も検討するとスムーズです。
⑵金融機関に連絡する
住宅ローンを利用している方は特に、持ち家を貸し出す際には金融機関に連絡する必要があります。住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すことは、契約違反になる可能性があるため、賃貸として貸し出すことが決まった時点で速やかに金融機関に連絡をしましょう。
・ローン契約の確認:住宅ローン契約の多くは、持ち家を賃貸に出すことに関する特定の条項が含まれています。これらの条項に違反すると、ローンの条件が変更されたり、最悪の場合、ローンの一括返済を求められることがあります。ローン契約の契約条項や特約条項をしっかりと確認することが重要です。
・必要書類の提出:賃貸に出すことを正式に申請するための書類を提出する必要があります。金融機関により異なりますが、一般的には賃貸借契約書のコピーや賃貸の理由を説明する書面などが必要となる場合があります。
・保険の見直し:賃貸に出すことで、保険の内容も変更になる場合があります。また、住宅ローンを利用している場合、金融機関が要求する保険条件を満たしていることを確認しましょう。
・金融機関の審査:金融機関は、借入住宅を賃貸に出すことのリスクを評価し、審査を行います。審査が完了すると、記入機関から賃貸に出すことが承認されたかどうかの通知が来ます。
⑶管理会社(不動産会社)の選定
金融機関への連絡・手続きが完了したら、次に信頼できる管理会社を選定します。管理会社の選定は非常に重要で、適切な会社を選ぶことで、賃貸運営の手間を大幅に軽減できます。
以下に、管理会社選定のポイントを詳しく説明します。
・評判の確認:インターネットの口コミサイトや知人の紹介などを参考に、評判の良い管理会社をリストアップします。特に、利用者の実際の体験談や評価を参考にすると、具体的な対応やサービス内容についての情報が得られます。
・サービス内容の比較:各社のサービス内容を比較し、自分のニーズに合った会社を選ぶことが大切です。入居者募集の方法やネットワーク、広告の展開力を確認します。また、入居者とのトラブルが発生した際の対応方法や、24時間対応の有無を確認します。迅速かつ適切な対応ができる管理会社は、より安心して管理を任せられます。
・費用の確認:管理会社の選定にあたって、費用面の確認も重要です。一般的に管理手数料や契約時に発生する初期費用などがあります。また、トラブル対応やメンテナンスの際に追加費用がかかる場合もあります。そういった条件や費用も事前に確認しておきましょう。
*弊社、後楽不動産は管理事業を行っており、物件の現状維持や入居者様対応だけでなく、資産を最大化していくために、大規模修繕や中長期的な提案を行っています。
岡山県から他県へ転勤のご予定がある方は、ぜひ後楽不動産にご相談ください!
⑷契約内容の確認
管理会社を選定したら、賃貸契約の内容を確認します。契約内容をしっかりと理解し、貸主・借主双方の権利と義務を明確にしておくことが大切です。また、不安なことや分からないことはプロにしっかりと聞き、大切な持ち家を貸し出せるようにしましょう!
・契約書の内容確認:賃貸契約書の内容を細かくチェックし、きちんと内容が合っているか、不明点や疑問点はないか、確認しましょう。
・重要事項説明書:管理会社から重要事項説明を受け、理解したうえでサインを行います。特に、契約期間や更新手続き、解約条件などを確認します。
・賃料や入居条件の決定:管理会社のアドバイスを受けながら適正な家賃設定を行い、入居条件も確認しておきましょう。
⑸管理契約の締結
契約内容を確認し、不明点等が無く、納得できれば正式に契約締結となります。契約書に署名をして管理会社に鍵を渡します。
⑹賃貸準備
管理会社との契約締結後は、賃貸として貸し出すための準備を始めます。管理会社とともに物件の点検を行い、必要な修繕や清掃を行いましょう。
以下に賃貸準備の大まかなポイントとチェック項目を詳しく説明します。
・内装の状態:壁、床、天井の状態を確認します。壁紙が剥がれていたり、穴が開いている場合や床に目立つ傷があると、入居者が決まらない原因にもなりかねません。また、傷や汚れを見落としていた場合、トラブルにつながるケースもあります。事前にしっかりと確認し、修繕や清掃をしておきましょう。
・安全設備:火災報知器、消火器、セキュリティシステムなどの安全設備の確認をしましょう。入居者のためにも、安全設備の確認は大切です。責任をもって確認するようにしましょう。
・外装や境界線:外装も内装と同じく、汚れが気になる場合には修繕や清掃も視野に入れておくことが大切です。また、ご近所トラブルを避けるためにも、境界線の確認はしっかりしておくようにしましょう。
⑺入居者の募集
以上の賃貸準備が完了したら、いよいよ入居者の募集を行います。一般的に管理会社が出す広告や賃貸サイト、チラシなどから入居者の募集を行うことが多いです。複数の入居希望者がいる場合には、応募者の審査を行い、より条件の合う入居者を選定します。
家を貸し出す際には、リスクやデメリットを理解するとともに、以下のポイントに注意しましょう。
◆住宅ローンが残っている場合は金融機関に相談
住宅ローンが残っている家を貸し出すには、事前に金融機関から承諾を得る必要があります。住宅ローンは自己居住用の不動産に対する融資であり、貸し出す行為は契約違反となる可能性があります。そのため、場合によっては投資用ローンへの借り換えを求められることがあります。早めに金融機関に相談し、必要な手続きを確認しましょう。
◆維持費は継続してかかる
家を貸し出している間も、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費は継続して発生します。また、設備や建具の修繕・メンテナンスにかかる費用も、基本的には家主の負担です。これらの費用を考慮せずに収支シミュレーションを行うと、赤字になるリスクが高まります。維持費をしっかりと見積もり、収支バランスを確認しましょう。
◆所得税・住民税が発生する
家を貸すことで出た利益は「不動産所得」にあたります。不動産所得には、所得税と住民税が課されます。具体的には、賃料や礼金などの収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得となります。必要経費には、以下のような費用が含まれます。
・借入利息:住宅ローンなどの借入に対する利息
・減価償却費:建物や設備の価値を減少させる費用
・固定資産税・都市計画税:不動産に対する税金
・管理委託費:不動産管理会社に支払う費用
これらの経費を正確に把握し、税金対策を講じることが重要です。必要に応じて税理士に相談し、適切な申告を行いましょう。
持ち家を貸し出すことになった場合、不安な点がたくさんあると思います。そんな不安な気持ちを少しでも解消できたでしょうか?
持ち家を貸し出すことには、多くのメリットとデメリットが存在します。家賃収入や資産の維持といったメリットを享受するためには、賃貸契約の詳細の確認や適切な管理が必要です。一方で、修繕義務や空室リスクといったデメリットもあるため、事前に十分な準備と対策を講じることが重要です。
持ち家は大切な資産だからこそ、とにかく慎重に丁寧に賃貸計画を立てることをおすすめします。
管理会社や金融機関とよく相談し、どうすれば自分にとってプラスになるのかをしっかりと考え、自身の状況や目的に合わせてより良い決断を下せるようにしましょう!